アメリカ・カリフォルニア州での飲食店開業サポート

賃貸借契約・レストラン売買仲介

カリフォルニア州ロサンゼルス・オレンジカウンティを中心にレストランスペースの賃貸借契約、レストラン売買仲介のお手伝いをしております。賃貸借契約仲介では、お客様に代わってオファーの作成、大家との契約交渉を行います。また、レストランビジネスの売買についても、必要なステップを一つずつ説明させて頂き、お客様の利益を最大化致します。ビジネスの売却に関するご相談や売却価格の査定も随時承っております。書類や交渉は全て英語となりますが、お客様には専門用語は使わず、日本語でわかりやすくご説明させて頂きますのでご安心ください！

Lease (賃貸借契約）

大家が所有している物件のスペースを借りることを指します。弊社はお客様の代わりに、有利な条件で賃貸借契約を交わす為のオファーの作成、大家との交渉を代行で進めます。お客様ご自身での大家、または大家側の不動産ブローカーと直接交渉を進める事はお勧めしません。ほとんどの場合、大家に有利な条件で契約を交わすことになるでしょう。我々にお任せ頂ければ、お客様のリスクを極限まで減らし、結果的に大幅なお金の節約になります。
Lease物件は完全なスクラッチの状態からお店を作る場合、または居抜き物件として前テナントの厨房機器等が付属している場合があります。前者はスケルトンからの工事が必要になる為、コストと時間がかかります。但し、Free Rent やTenant Improvementを大家と交渉することが可能ですので、交渉条件によってはお得な条件でリース契約を結ぶことが可能です。後者の場合は、前のテナントが残していった厨房機器等に対して、大家がKey Moneyを要求してくる場合があります。

Asset Sale（事業譲渡）

既存のビジネス(事業)を売買することを指します。例えば、レストランを買収する場合、屋号、レシピ、厨房機器、家具、賃貸借契約の引継ぎ権利等を含みます（契約により、売買に含める項目は異なります）既存のビジネスを買収するメリットとして、以下の３つが考えられます。

1. すぐにビジネスを開始できる

新規のトレーニング、従業員の雇用、宣伝、マーケティング、そして場所の確保等の手間がかかりません。通常新規でビジネスを立ち上げる場合、準備期間含め、利益が出始める迄に早くて数か月から一年以上かかります。この期間は、利益が見込めませんので、ゼロからビジネスを始める場合と比較すると、既にキャッシュフローがあるビジネスを買収する方が資金繰りも安定します。

2. 融資を受けやすい

既存のビジネスは既に現存するキャッシュフローがあります。つまり、会社として利益を出している実績がある為、銀行からの借り入れがしやすいという利点があります。初めてのビジネス（レストラン）の購入でも、一定の頭金を準備できれば、SBA ローンを利用をする事で自分のビジネスをスタートする事が可能です。

3. 投資駐在員ビザ (E2) の取得がしやすい

日本からアメリカに移住する為には、アメリカに法人を設立した後、ビザの取得が必要になります。飲食店をアメリカに出店したい方、もしくは合法的にアメリカで滞在することが目的でビザが必要な方は、投資駐在員ビザ（E2）の取得をするケースが多いです。ビザに関しての詳細は割愛しますが、日本国籍の方が、アメリカ法人の株式を51%以上保有し、一定額の投資金額をアメリカの雇用、経済拡大の為に使用する事が前提になります。

※ 米国大使館サイト (E2ビザについて)

Tangible Asset Sale（造作譲渡）

日本語で言う「造作譲渡」に当たります。居抜き物件に残されている内装設備、厨房機器、空調設備、什器、賃貸借契約の引継ぎ権利を買い取る為の費用のことになります。売買時は、FF&E リストという購入品のリストを作成し、造作譲渡をします。造作譲渡のメリットとしては、売手側は賃貸借契約を解約する際に、元のスクラッチに戻す必要が無い為、その分の原状回復費を払う必要が無く、買い手側は内装工事等の初期費用を抑えることができる点です。

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売却までの流れ

1. コンサルテーション

不動産エージェントとご希望の売却額、売却手数料等の相談をします。お客様のご意見を伺いながら、エージェントがマーケットの動向やビジネスの状態を元に適正価格や売却時期のご提案を致します。

2．売却価格の決定

コンサルテーションを元に売却価格を決定します。売却方法は、事業譲渡、造作譲渡でも価格の算出方法が異なります。また、この時点で過去3年間のタックスリターン、直近のB/S & P/L表、リースアグリーメント、各種ライセンス、パーミットのコピー等を準備して頂きます。

3．リスティング

物件情報をビジネス売買サイト等へ掲載します。

4. オファーが入る

購入に興味がある方から正式にオファーが入ります。オファー内容を確認し、そのオファーをそのまま受諾、または条件付きの受諾（カウンターオファー）という形で返答し、最終的に双方が合意するまで交渉を続けます。

5. 売却価格の合意

売却価格や条件に売主、買主の双方が合意した時点で、オファー用紙に双方が署名をし、正式にエスクローをオープンします。

6. エスクローオープン

エスクローをオープンしたら、買主が３日以内にイニシャルデポジットをエスクローのアカウントに入金します。オファー用紙に署名をしてから、一定期間内に買主はデューデリジェンスを行います。

7. 買主と大家の交渉

大家が買主の財務状況、レストラン経営の有無、コンセプト等を確認し、新規の賃貸借契約書を取り交わす、または前のテナントの賃貸借契約の引継ぎ(Assignment)を行います。

8. エスクロークローズ

買主から購入金額の入金、ライセンス等の引継ぎ等をエスクローが確認し、問題が無ければエスクローをクローズし、買主に鍵を引き渡します。

9. 売却金の入金

エスクローがクローズしても直ぐに入金はありません。EDD (Employment Development Department)、CDTFA (California Department of Tax and Fee Administration) からのクリアランスレポートが発行され、レポートがエスクローの手元に届き次第、売却金が売主にリリースされます。

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購入までの流れ

1. コンサルテーション

不動産エージェントにご希望の物件のエリア、サイズ、アルコールライセンスの有無等、お客様の希望条件やご予算をお伺いします。お客様のご希望条件を元に、エージェントが物件のリサーチを開始します。

2．物件の選定と内見

気になる案件があれば、エージェントを通して内見のアポイントを取ります。

3．オファーの提出

購入したい物件が見つかったら、オファー（Asset Purchase Agreement）を作成し、売主側に提出します。この際に、購入希望金額を始め、購入するに当たってのコンテンジェンシー(Contingency)もオファーに含めます。

4. 購入価格の合意

購入価格や条件に売主、買主の双方が合意した時点で、オファー用紙に双方が署名をし、正式にエスクローをオープンします。

5. エスクローオープン

エスクローをオープンしたら、買主は３日以内にイニシャルデポジットとして、購入金額の10%をエスクローのアカウントに入金します。その際に、現金で購入する場合は残高を証明する銀行口座のステイトメント、ローンを利用して購入する場合は銀行からのPre-Qualification Letterを売主に提出します。オファー用紙に署名をしてから、一定期間内に買主はデューデリジェンスを行う事ができます。デューデリジェンスでは、空調や厨房機器等の動作確認、事業譲渡の場合は、ファイナンシャルレポート (PL表、日次売上表、Sales Tax Report等) を確認し数字の信憑性を確認します。

6. 大家との交渉

大家からテナントとして受け入れるかどうかの適性診断が行われます。その際に、過去2年間分のタックスリターン、過去3か月分の銀行口座のステイトメント、資産のエビデンス (不動産、株式等)、ビジネスコンセプト、個人情報の提出を求められます。これらの書類を元に、大家は賃貸借契約書の内容を精査し、買主を新しいテナントとして受け入れるかどうかの判断をします。

7. エスクロークローズ

購入金額の差額分をエスクローに送金し、ライセンス等の引継ぎや売主が業者に未払い分などが無いか等をエスクローが確認し、問題が無ければエスクローをクローズし、買主に鍵を受け取ります。

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仲介料金

カリフォルニア州の不動産仲介料金はリース契約の場合は大家、レストラン売買の場合は売主が支払うのが一般的です。ですので、テナント、または買主が不動産ブローカーを雇う場合の料金は無料です。但し、取引価格が低い場合や大家が仲介手数料を払わない場合等も有り、その場合はお客様より仲介料金を頂く場合があります。

【料金例】

Lease	Business For Sale	Asset Sale
契約賃貸借期間の合計家賃の6%	売買価格の10% (ミニマム $12,000)	売買価格の10% (ミニマム $12,000)

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